Przepływy pieniężne w inwestycji deweloperskiej: jak zaplanować płynność?

Inwestycja deweloperska może wykazywać atrakcyjny zysk, a jednocześnie zabraknąć w niej pieniędzy na najbliższą fakturę wykonawcy. Wystarczy, że płatność za roboty przypadnie przed uruchomieniem transzy kredytu albo wypłatą środków z rachunku powierniczego. Planowanie płynności polega więc na przypisaniu każdemu wydatkowi źródła finansowania, które będzie dostępne w odpowiednim terminie.

Rentowność projektu a dostępność gotówki

Budżet inwestycji pokazuje, ile przedsięwzięcie ma kosztować i jaki wynik może przynieść. Plan przepływów odpowiada na inne pytanie: czy w każdym momencie będzie można terminowo regulować zobowiązania?

Podstawowa zależność jest prosta:

Saldo końcowe = saldo początkowe + dostępne wpływy + wypłacone finansowanie − wydatki − spłaty finansowania.

Kluczowe znaczenie ma słowo „dostępne”. Podpisana umowa sprzedaży, wpłata nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy i niewykorzystany limit kredytu mają różny wpływ na możliwość opłacenia faktury.

Przepływy pieniężne inwestycji deweloperskiej warto planować miesięcznie dla całego przedsięwzięcia, a na najbliższe 13 tygodni przygotować dokładniejszy harmonogram tygodniowy. Przy dużych płatnościach potrzebne może być sprawdzenie konkretnych dni. Dodatnie saldo na koniec miesiąca nie wyklucza niedoboru gotówki w jego połowie.

Połącz harmonogram budowy, sprzedaży i finansowania

Wydatki przypisuj do terminów zapłaty

Punktem wyjścia powinien być harmonogram rzeczowo-finansowy, uzupełniony o warunki umów. Wykonanie robót, ich odbiór, wystawienie faktury i termin płatności mogą przypadać w różnych okresach.

W planie uwzględnij przede wszystkim:

• zakup gruntu i koszty przygotowania inwestycji;
• zaliczki, płatności za roboty, materiały i przyłącza;
• projektowanie, nadzór, ubezpieczenie i obsługę sprzedaży;
• podatki, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i opłaty bankowe;
• odsetki, prowizje oraz spłaty kapitału;
• końcowe rozliczenia wykonawców, zwroty zatrzymanych kaucji i przewidywane koszty usuwania usterek.

Przepływy przygotuj konsekwentnie w kwotach brutto, z osobnymi pozycjami dotyczącymi rozliczeń podatkowych. VAT zawarty w fakturze wykonawcy jest już częścią płatności za tę fakturę. Ewentualnego zwrotu podatku nie traktuj jako pewnego wpływu w najwcześniejszym możliwym terminie.

Horyzont planowania powinien obejmować także okres po zakończeniu budowy: sprzedaż pozostałych lokali, utrzymanie niesprzedanej powierzchni i ostateczne rozliczenie finansowania.

Transze finansowania rozpisz według warunków wypłaty

Dla każdej transzy kredytu lub finansowania prywatnego zapisz kwotę, planowaną datę wypłaty oraz wymagania, które trzeba wcześniej spełnić. Mogą to być między innymi wniesienie wkładu własnego, ustanowienie zabezpieczeń, osiągnięcie określonej przedsprzedaży lub przedstawienie dokumentów potwierdzających postęp prac.

Sprawdź również, czy finansowanie pokrywa przyszłe płatności, czy refunduje już poniesione nakłady. W drugim przypadku trzeba wcześniej zapewnić pieniądze na opłacenie wydatku.

Osobno odwzoruj zasady spłaty długu. Jeżeli umowa przewiduje przeznaczanie części wpływów ze sprzedaży na obowiązkową spłatę kredytu, tylko pozostała kwota może służyć kolejnym płatnościom. Nie licz całej wypłaty z rachunku powierniczego jako gotówki dostępnej na budowę, pomijając tę spłatę.

Jak rachunek powierniczy wpływa na płynność?

Dla inwestycji objętych ustawą deweloperską znaczenie mają ustawowe zasady wpłat nabywców i wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności art. 8 oraz art. 13–17.

Przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wypłaty związane z umową deweloperską następują po zakończeniu i kontroli odpowiedniego etapu, nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia tej umowy. Kwota wypłaty jest powiązana z udziałem kosztów etapu w harmonogramie oraz ceną nieruchomości. Środki dotyczące ostatniego etapu pozostają zatrzymane do otrzymania przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego prawa na nabywcę na warunkach ustawowych.

Przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki danego nabywcy są wypłacane po otrzymaniu takiego wypisu aktu notarialnego. Wpłaty klientów nie finansują więc bieżących robót podczas budowy.

Wpłaty nabywców również są związane z faktycznym postępem i zakończeniem etapów. Ponadto środki wypłacane z rachunku otwartego służą finansowaniu lub refinansowaniu przedsięwzięcia albo zadania, dla którego prowadzony jest rachunek.

W arkuszu prowadź zatem oddzielnie wpłaty klientów, saldo rachunku powierniczego i przewidywane wypłaty dla dewelopera. W saldzie dostępnym do regulowania zobowiązań ujmuj dopiero te ostatnie, z uwzględnieniem czasu potrzebnego na kontrolę i obsługę dokumentów.

Przykład: dodatni wynik okresu i przejściowy niedobór

Załóżmy, że na początku analizowanego fragmentu inwestycji spółka ma 1 mln zł dostępnej gotówki. Poniższy przykład jest ilustracyjny; wszystkie kwoty podano w tys. zł. Wydatki obejmują płatności operacyjne, podatkowe i obsługę finansowania przypadające w tych miesiącach.

Po czterech miesiącach saldo wynosi 300 tys. zł, lecz wcześniej pojawia się niedobór sięgający 500 tys. zł. Ujemne wartości pokazują brakujące finansowanie, które trzeba zapewnić przed terminami płatności.

To właśnie najniższe saldo w całym harmonogramie wyznacza podstawową lukę finansowania. Końcowa nadwyżka nie rozwiązuje problemu faktur wymagalnych kilka tygodni wcześniej.

Jak wyznaczyć bufor płynności?

Znana luka finansowania i bufor pełnią różne funkcje. Lukę trzeba pokryć już w scenariuszu bazowym. Bufor zapewnia środki na odchylenia od tego scenariusza.

Przelicz opóźnienia i wzrost wydatków

Zamiast przyjmować automatycznie określony procent kosztów budowy, przygotuj warianty uwzględniające:

• wolniejsze tempo zawierania umów i późniejsze wpłaty klientów;
• przesunięcie zakończenia etapu oraz wypłaty z rachunku powierniczego;
• opóźnienie transzy finansowania;
• wzrost kosztów robót i wydłużenie okresu naliczania odsetek;
• późniejsze przenoszenie własności lokali i uwolnienie końcowych wpłat.

Zdarzenia mogą występować równocześnie. Opóźnienie budowy może przesunąć wypłatę środków, zwiększyć koszty utrzymania inwestycji i wydłużyć finansowanie. Wariant łączny powinien odzwierciedlać te zależności.

Oblicz potrzebną rezerwę na konkretnych kwotach

W przedstawionym przykładzie przyjmijmy, że z miesiąca 3 na miesiąc 4 przesuwa się wypłata 400 tys. zł, a dodatkowe wydatki w miesiącu 3 wynoszą 100 tys. zł. Najniższe saldo spada wtedy:

−500 tys. zł − 400 tys. zł − 100 tys. zł = −1 mln zł.

Jeżeli zarząd chce zachować minimum 200 tys. zł dostępnej gotówki, trzeba zabezpieczyć dodatkowe 1,2 mln zł ponad źródła ujęte w tabeli. Z tej kwoty:

• 500 tys. zł pokrywa lukę scenariusza bazowego;
• 700 tys. zł stanowi bufor obejmujący pogorszenie przepływów i minimalne saldo gotówki.

Nie sumuj ponownie rezerwy na ryzyko, które zostało już uwzględnione w wydatkach scenariusza. Jeżeli dodatkowym źródłem będzie pożyczka, przelicz również jej prowizję, odsetki i termin spłaty.

Bufor może łączyć gotówkę i zapewnione finansowanie rezerwowe. To drugie uwzględniaj tylko w zakresie możliwym do uruchomienia przed wystąpieniem niedoboru. Deklaracja inwestora lub limit wymagający niespełnionych warunków nie daje takiej samej dostępności jak pieniądze na rachunku.

Aktualizuj plan i ustal moment reakcji

Płynność finansowa dewelopera wymaga regularnej aktualizacji prognozy. Co tydzień porównuj wykonanie z planem i wyjaśniaj przyczyny różnic. Szczególnie istotne są przesunięcia dużych faktur, zakończenia etapów, wypłat bankowych oraz aktów przenoszących własność.

Ustal z wyprzedzeniem próg uruchomienia działań. Może nim być prognozowany spadek dostępnej gotówki poniżej przyjętego minimum w ciągu kilku kolejnych tygodni. Reakcja powinna uwzględniać czas potrzebny na pozyskanie środków, uzgodnienie terminów z wykonawcami lub zmianę kolejności wydatków.

Przed zwiększeniem zadłużenia albo wypłatą środków wspólnikom ponownie sprawdź najniższe saldo w wariancie bazowym i stresowym. Pozwala to ocenić, czy planowana poprawa wykorzystania kapitału pozostawia wystarczającą rezerwę na terminowe dokończenie inwestycji.