Koszty finansowania

Koszt finansowania wpływa na marżę inwestycji deweloperskiej, zapotrzebowanie na gotówkę i rentowność kapitału własnego. Porównanie ofert wymaga uwzględnienia oprocentowania, wszystkich opłat oraz terminów wypłaty i spłaty środków. Niższa stopa procentowa nie zawsze oznacza niższy łączny wydatek.

Co składa się na koszt finansowania?

Odsetki i czas korzystania z kapitału

Wysokość odsetek zależy od podstawy ich naliczania, oprocentowania i okresu finansowania. W umowie trzeba sprawdzić, czy oprocentowanie jest stałe, czy zmienne, oraz jakie zasady obowiązują przy uruchamianiu kolejnych transz.

Dla stałego salda zadłużenia, niezmiennej stopy i odsetek prostych obliczenie wygląda następująco:

Odsetki = saldo zadłużenia × roczna stopa procentowa × część roku

Sposób ustalania części roku wynika z umowy. Przy zmiennym saldzie lub oprocentowaniu obliczenia należy wykonać osobno dla kolejnych okresów. Kapitalizacja odsetek również zmienia wynik.

Prowizje i koszty dodatkowe

Zależnie od warunków finansowania mogą wystąpić:

• prowizje za udzielenie finansowania lub uruchomienie transzy;
• opłaty za gotowość do udostępnienia niewykorzystanego kapitału;
• koszty wyceny, analizy dokumentacji i ustanowienia zabezpieczeń;
• opłaty za obsługę, zmianę harmonogramu, wcześniejszą spłatę lub przedłużenie finansowania.

Każdą pozycję należy przypisać do konkretnego terminu płatności. Prowizja pobrana przy wypłacie może zmniejszyć kwotę faktycznie dostępną na budowę.

W finansowaniu społecznościowym opartym na pożyczkach umowa powinna określać wynagrodzenie inwestora i harmonogram spłaty. Wyjaśnia to Komisja Nadzoru Finansowego w materiale o crowdfundingu pożyczkowym.

Jak finansowanie zmienia rentowność projektu?

W uproszczonej analizie ekonomicznej, przed podatkiem dochodowym:

Wynik projektu = przychody ze sprzedaży − koszty realizacji bez finansowania − całkowity koszt finansowania

Marża projektu = wynik projektu ÷ przychody ze sprzedaży × 100%

Koszty należy przyporządkować tak, aby żadnej pozycji nie uwzględnić dwukrotnie. Zwrot pożyczonego kapitału nie jest kosztem finansowania, lecz wymaga zapewnienia gotówki w terminie spłaty.

Przy finansowaniu udziałowym trzeba dodatkowo uwzględnić zasady podziału zysku między dewelopera a inwestora. Sam brak odsetek nie oznacza braku ekonomicznego kosztu pozyskania kapitału.

Dźwignia finansowa może zwiększyć stopę zwrotu z kapitału dewelopera. Jednocześnie większe zadłużenie zwiększa wrażliwość wyniku na koszt długu, opóźnienia oraz spadek przychodów.

Jak porównywać warianty finansowania?

Przygotuj wspólny harmonogram miesięcznych przepływów dla wszystkich rozważanych wariantów. Porównaj łączny koszt w złotych, kwotę dostępną po potrąceniu opłat, terminy płatności i maksymalne zapotrzebowanie na kapitał własny.

Następnie przelicz scenariusze opóźnionej sprzedaży, wzrostu kosztów budowy oraz wzrostu oprocentowania, jeżeli jest zmienne. Takie zestawienie pokazuje, czy projekt zachowuje rentowność i płynność również przy mniej korzystnym przebiegu inwestycji.