Dźwignia finansowa i rentowność
Dźwignia finansowa pozwala realizować inwestycję przy mniejszym zaangażowaniu własnych środków. Może zwiększać procentowy zwrot z kapitału dewelopera, jednocześnie zwiększając jego wrażliwość na spadek przychodów i wzrost kosztów. Zależność między zadłużeniem a rentownością opisuje opracowanie naukowe o efekcie dźwigni finansowej.
Porównanie trzech scenariuszy finansowania
Poniższy przykład jest wyłącznie ilustracją mechanizmu finansowego. Przyjęte kwoty i oprocentowanie są hipotetyczne.
Zakładamy koszt inwestycji przed finansowaniem wynoszący 10 mln zł oraz przychody ze sprzedaży 12 mln zł. Projekt trwa 12 miesięcy. Cały kapitał zostaje zaangażowany na początku, a dług jest oprocentowany na 10% rocznie, bez kapitalizacji. Spłata długu i odsetek następuje z wpływów ze sprzedaży na zakończenie projektu. Pomijamy podatki, prowizje i pozostałe koszty finansowania.
| Parametr | Bez długu | Dług: 60% kosztów | Dług: 80% kosztów |
|---|---|---|---|
| Wkład własny dewelopera | 10 mln zł | 4 mln zł | 2 mln zł |
| Kwota długu | 0 zł | 6 mln zł | 8 mln zł |
| Odsetki za 12 miesięcy | 0 zł | 600 tys. zł | 800 tys. zł |
| Wynik po odsetkach, przed podatkiem | 2 mln zł | 1,4 mln zł | 1,2 mln zł |
| Zwrot z wkładu własnego przed podatkiem | 20% | 35% | 60% |
Jak czytać wyniki?
W tym przykładzie:
Zwrot z wkładu własnego = wynik po odsetkach ÷ początkowy wkład własny × 100%.
Dla finansowania długiem na poziomie 80% obliczenie wynosi: 1,2 mln zł ÷ 2 mln zł × 100% = 60%.
Deweloper angażuje o 8 mln zł mniej własnych środków. Jednocześnie jego zysk kwotowy spada z 2 mln zł do 1,2 mln zł wskutek odsetek. Wyższa stopa zwrotu wynika z odniesienia wyniku do mniejszego wkładu. Dostępny kapitał można przeznaczyć na rezerwę płynności lub kolejne przedsięwzięcie.
Co się stanie przy słabszej sprzedaży?
Przy spadku przychodów do 10,5 mln zł, bez zmiany pozostałych założeń:
- bez długu wynik wyniesie 500 tys. zł, a zwrot 5%;
- przy długu 60% powstanie strata 100 tys. zł, czyli −2,5% wkładu;
- przy długu 80% strata wyniesie 300 tys. zł, czyli −15% wkładu.
Dodatnia nadwyżka przed finansowaniem może więc nie wystarczyć na pokrycie odsetek.
Jak ocenić strukturę finansowania?
Porównanie wariantów powinno obejmować również opóźnienie sprzedaży, wzrost kosztów budowy oraz warunki uruchamiania transz i spłaty zobowiązań. W przedstawionym modelu dodatkowe sześć miesięcy utrzymywania długu 8 mln zł oznacza kolejne 400 tys. zł odsetek, przy niezmienionym oprocentowaniu.
Przed wyborem finansowania przygotuj miesięczny harmonogram przepływów i określ potrzebną rezerwę. Zysk wykazany w kalkulacji nie zapewnia środków na terminowe płatności w trakcie budowy.
Autor: Crowder S.A.