Finansowanie pasywne projektu deweloperskiego: rola inwestora i podział ryzyka

Kapitał potrzebny do realizacji inwestycji deweloperskiej nie musi pochodzić wyłącznie od dewelopera i banku. Może go dostarczyć inwestor, który nie prowadzi budowy ani sprzedaży mieszkań. Taka współpraca pozwala uzupełnić finansowanie projektu, ale wymaga precyzyjnego ustalenia wynagrodzenia, dostępu do informacji oraz zasad postępowania, gdy koszty rosną lub sprzedaż się opóźnia.

Na czym polega finansowanie pasywne deweloperów?

Finansowanie pasywne deweloperów opisuje model współpracy, w którym inwestor dostarcza środki, a deweloper odpowiada za bieżącą realizację przedsięwzięcia: przygotowanie inwestycji, organizację budowy, współpracę z wykonawcami i sprzedaż.

Pasywność dotyczy zaangażowania operacyjnego, a nie poziomu ryzyka. Inwestor nadal potrzebuje informacji o wykorzystaniu kapitału i sytuacji projektu. Może też uzależnić najważniejsze decyzje od swojej zgody, pozostawiając deweloperowi swobodę w codziennym zarządzaniu.

Samo określenie „finansowanie pasywne” nie wskazuje konkretnej formy prawnej. O pozycji inwestora decyduje to, czy jest pożyczkodawcą, wspólnikiem, czy stroną bardziej złożonej konstrukcji finansowania.

Możliwe formy współpracy

Podobny cel gospodarczy — przekazanie pieniędzy na inwestycję — może prowadzić do różnych praw i obowiązków.

Pożyczkodawca ma roszczenie o spłatę wynikające z umowy. Wspólnik uczestniczy w ekonomicznym wyniku spółki, a wypłata pieniędzy zależy również od warunków prawnych i korporacyjnych. Samo wykazanie zysku księgowego nie oznacza jeszcze, że środki można natychmiast przekazać inwestorowi.

Istotny jest także podmiot otrzymujący finansowanie. Jeżeli umowę zawiera spółka celowa, nie należy zakładać, że za jej zobowiązania automatycznie odpowiada cała grupa deweloperska.

Jak ustalać wynagrodzenie inwestora?

Odsetki: znaczenie ma czas i saldo kapitału

Przyjmijmy hipotetyczną pożyczkę w wysokości 1 mln zł, oprocentowaną na 10% rocznie, z jednorazową spłatą po 18 miesiącach. Przy odsetkach prostych, niezmiennym kapitale oraz bez dodatkowych opłat:

1 000 000 zł × 10% × 18/12 = 150 000 zł odsetek.

Łączna kwota do spłaty wynosi 1 150 000 zł przed uwzględnieniem podatków po stronie inwestora. Zysk odpowiada 15% wpłaconego kapitału za cały okres, a nie 15% rocznie.

Jeżeli strony przedłużą finansowanie do 24 miesięcy na tych samych zasadach, odsetki wzrosną do 200 000 zł. Dla dewelopera opóźnienie oznacza więc dodatkowy koszt. Dla inwestora — dłuższe zamrożenie pieniędzy. Umowa powinna określać zasady przedłużenia; nie można zakładać, że nastąpi ono automatycznie.

Udział w wyniku: trzeba zdefiniować podstawę rozliczenia

Inwestor pasywny w nieruchomościach może otrzymywać wynagrodzenie zależne od wyniku przedsięwzięcia. Jeśli uzgodniono 40% określonej w umowie nadwyżki wynoszącej 600 tys. zł, jego wynagrodzenie wyniesie 240 tys. zł. To odrębne rozliczenie od ewentualnego zwrotu wniesionego kapitału.

Najważniejsza jest jednak definicja nadwyżki. Dokumenty powinny wskazywać, czy pomniejszają ją między innymi:

• odsetki i prowizje od pozostałego finansowania;
• koszty zarządzania oraz wynagrodzenia podmiotów powiązanych;
• podatki;
• rezerwy na reklamacje, spory i niezakończone rozliczenia.

Trzeba też określić, czy wynik rozlicza się dla całego projektu, czy poszczególnych etapów. Wypłata po rentownym pierwszym etapie może pozostawić za mało środków na zakończenie kolejnego.

Podział ryzyka: kto ponosi skutki problemów?

Odpowiedzialność za prowadzenie budowy nie przesądza, kto ekonomicznie pokryje przekroczenie budżetu. Jeżeli koszty wzrosną o 800 tys. zł, samo zobowiązanie dewelopera do zarządzania projektem nie zapewni brakującej gotówki.

Przed przekazaniem kapitału należy ustalić:

• Ryzyko kosztów: kto zapewnia dodatkowe środki, w jakim terminie i do jakiego limitu?
• Ryzyko sprzedaży: jak obniżenie cen lub wolniejsze tempo zawierania umów wpływa na spłatę i wynagrodzenie?
• Ryzyko opóźnień: kto pokrywa dodatkowe koszty finansowania i utrzymania projektu?
• Ryzyko płynności: z jakiego źródła nastąpi spłata, jeżeli lokale nie zostaną sprzedane przed terminem wymagalności?

Dopłata inwestora nie powinna być traktowana jako oczywista. Jeśli przewidziano możliwość dodatkowego finansowania, potrzebne są zasady jego zatwierdzania oraz wpływu na udział w zysku i pozycję pozostałych stron.

Zabezpieczenie i pierwszeństwo spłaty

Hipoteka lub poręczenie mogą poprawić pozycję wierzyciela, lecz ich wartość zależy od szczegółów. Przy hipotece znaczenie mają wartość nieruchomości, wcześniejsze obciążenia oraz pierwszeństwo zaspokojenia. Poręczenie wymaga oceny sytuacji majątkowej poręczyciela.

Jeżeli bank ma hipotekę z wyższym pierwszeństwem, kwota pozostająca z egzekucji nieruchomości dla kolejnego wierzyciela może być niewystarczająca. Uzgodniona kolejność wypłat w zwykłym toku projektu wymaga też odróżnienia od zasad obowiązujących w egzekucji lub upadłości.

Dostęp do informacji bez zarządzania budową

Inwestor nie musi zatwierdzać każdej faktury, aby kontrolować wykorzystanie kapitału. Pomaga regularny raport, którego zakres i termin przekazania są określone w dokumentach finansowania.

Praktyczny raport miesięczny może obejmować wykonanie budżetu, prognozę kosztów do zakończenia, postęp robót, stan zadłużenia oraz przepływy pieniężne. Dane sprzedażowe powinny odróżniać rezerwacje od zawartych umów i faktycznych wpływów.

Raportowanie powinno pokazywać również odchylenia od planu i sposób reakcji. Informacja o przekroczeniu kosztów jest znacznie bardziej użyteczna, gdy zawiera przyczynę, wpływ na płynność oraz propozycję pokrycia niedoboru.

Można również przewidzieć dostęp do dokumentów źródłowych i niezależną kontrolę postępu budowy. Osobno warto określić zdarzenia wymagające pilnego zawiadomienia, takie jak utrata finansowania bankowego, istotny spór z wykonawcą czy zagrożenie terminu zakończenia.

Jakie zapisy umowne mają największe znaczenie?

Dokumentacja powinna łączyć model finansowy z konkretnymi obowiązkami stron. Szczególnej uwagi wymagają:

1. Cel i uruchamianie środków. Na jakie wydatki można przeznaczyć kapitał i jakie warunki poprzedzają wypłatę kolejnych transz?
2. Zasady wynagrodzenia. Jak nalicza się odsetki lub udział w wyniku, kiedy powstaje prawo do wypłaty i jakie koszty wpływają na rozliczenie?
3. Decyzje wymagające zgody. Czy obejmują dodatkowe zadłużenie, ustanowienie zabezpieczeń, istotną zmianę budżetu lub transakcje z podmiotami powiązanymi?
4. Zabezpieczenia i relacje z bankiem. Kiedy zabezpieczenia mają zostać ustanowione i czy uzgodnienia są zgodne z pozostałą dokumentacją finansowania?
5. Naruszenia i działania naprawcze. Jakie zdarzenia uruchamiają obowiązek wyjaśnień, dodatkową kontrolę, wstrzymanie transz lub inne uprawnienia?
6. Wyjście z inwestycji. Jak następuje spłata, sprzedaż udziałów albo inne rozliczenie i co dzieje się po przekroczeniu planowanego terminu?

Możliwość sprzedaży udziałów nie zapewnia znalezienia nabywcy. Podobnie zobowiązanie do odkupu wymaga oceny, czy podmiot zobowiązany będzie miał środki na jego wykonanie.

Finansowanie pasywne a crowdfunding

Udział wielu inwestorów lub prezentacja projektu w internecie nie przesądzają o objęciu oferty szczególnym nadzorem. W komunikacie UKNF dotyczącym crowdfundingu pożyczkowego wskazano, że bezpośrednie oferty pożyczek przedsiębiorców mogą sprawiać wrażenie regulowanego finansowania społecznościowego, mimo że nim nie są. Korzystanie z regulowanych form inwestowania również nie usuwa ryzyka utraty pieniędzy.

Przed podpisaniem dokumentów warto przeprowadzić wspólną analizę trzech scenariuszy: bazowego, opóźnionej sprzedaży oraz wzrostu kosztów. Dla każdego należy wskazać saldo gotówki, termin rozliczenia inwestora i źródło pokrycia niedoboru. Prawna i podatkowa ocena uzgodnionej konstrukcji powinna następnie potwierdzić, że dokumenty pozwalają zrealizować właśnie te ustalenia.